Svjedoci smo novogradnji koje nakon samo nekoliko godina poprime crne mrlje od vlage, a stanari ugrađuju dodatnu zvučnu izolaciju. Kvaliteta novogradnje danas postaje posebno važna tema o kojoj se često raspravlja. Kako bismo saznali koje su ključne stavke na kojima investitori najčešće nepravedno štede, a direktno utječu na dugovječnost i kvalitetu zgrade te života u njoj, razgovarali smo s građevinskim stručnjakom Sašom Perkom.
Načela na kojima investitori štede
„Obično investitori ne štede na onome što kupci vide, već na onome što je ispod završnih obloga. Najčešće su to armatura, hidroizolacija, detalji spojeva, prekidi toplinskog mosta na balkonskoj ploči, elementi zvučne izolacije, a često su to sve posljedice slabije razrade samog projekta. Te stavke zajedno rijetko prelaze nekoliko postotaka investicije, ali određuju hoće li zgrada za pet godina imati vlagu i crne mrlje. Problem najčešće nije nemar, nego to što se pritisak rokova i cijene rješava upravo tamo gdje se posljedica neće vidjeti odmah. Kupac dobije naizgled uredan stan, a račun stigne kroz pričuvu i popravke nekoliko godina kasnije“, kazao je Saša Perko.
Rješavanje problema zvučne izolacije u višestambenim zgradama
Problem u kojem čujemo svaki korak ili razgovor susjeda iza zida iznimno je čest. Otkrio nam je kakvi se materijali i debljine zidova te plivajući podovi moraju izvesti u višestambenoj zgradi da bi se postigla vrhunska zvučna izolacija.
Materijali i izvedba za vrhunsku zvučnu izolaciju
„Zvučna izolacija je bolja što je gušći materijal, zato između stanova uvijek treba ići armiranobetonski zid. Na njega dodajemo sloj mineralne vune s gipskartonskom oblogom, čime dobivamo i toplinsku izolaciju, ne samo zvučnu. To je najvažnije ondje gdje se u jednom stanu živi svakodnevno, a susjedni je kupljen kao investicija i koristi se povremeno ili nikada. Za zvuk udara, onaj topot kad netko iznad vas hoda u petama, ide plivajući pod: 2 cm EPS-a ispod estriha i obavezno rubne dilatacijske trake uz sve zidove. Bez tih traka estrih dira zid i prenosi topot na zid, koji tada dolazi do susjednih stanova“, pojasnio je.
Problemi s fasadama i odabir kvalitetnih materijala
Nakon nekoliko sezona fasade mnogih novih zgrada izgledaju oronulo zbog gljivica i imaju one crne mrlje po sebi. Zanimalo nas je radi li se tu o pogrešnom izboru materijala, lošem završnom sloju ili nedostatku paropropusnosti te kakva je fasada zlatni standard za zgrade.
Paropropusnost i završni sloj fasade
„Gotovo uvijek je riječ o kombinaciji: preslaboj paropropusnosti sustava i lošem izboru završnog sloja. Naročito na sjevernim pročeljima vlaga ostane u završnom sloju, a algama i gljivicama ne treba više od toga. Što se tiče našeg standarda, mi na naše zgrade uvijek ugrađujemo kamenu vunu, nikad samo stiropor, jer je vuna negoriva i paropropusna. Postoji i praksa da se stiropor kombinira s protupožarnim pojasevima od kamene vune na svake dvije etaže, ali to kod nas ne radimo. Vuna ima jednu nespretnost, teža je za ugradnju pa pod određenim kutom sunca pročelje zna izgledati blago valovito, no to je estetski kompromis koji rado prihvaćamo za nezapaljivu i paropropusnu fasadu, s boljim energetskim svojstvima od stiropora“, ističe Perko.
Hidroizolacija ravnih krovova i izbjegavanje prokišnjavanja
Trend u modernoj stanogradnji su ravni krovovi, no kupci i dalje imaju strah od prokišnjavanja. Upitali smo kada je ravan krov najbolje rješenje, koje se hidroizolacijske membrane moraju koristiti, u kojim je situacijama kosi krov sigurniji izbor te kako osigurati da krov izdrži ekstremne vremenske uvjete.
Tehnologija i materijali za hidroizolaciju ravnog krova
„Strah od ravnog krova dolazi iz vremena kad se radio bitumenskom ljepenkom koja nije bila UV otporna, pa se nakon nekoliko sezona isušila i popucala. Danas to nije ni isti proizvod niti ista tehnologija. Mi idemo isključivo na ravne krovove, s TPO membranom kao glavnom hidroizolacijom i bitumenskim trakama u dva sloja kao sekundarnom. Takvu hidroizolaciju voda nikako ne može ‘probit’. Na svakom krovu radimo ispitivanje vodonepropusnosti prije nego se zatvore slojevi, jer poslije toga sanacija košta višestruko. I u novcima i u energiji i živcima. Krov ne pušta zato što je ravan, nego zbog loših detalja, loših nagiba i prodora, pa kosi krov nije sigurniji izbor, samo izbor s manje kritičnih detalja. Ako se ravni krov dobro napravi, on je mnogo bolje rješenje“, naglasio je.
Ugradnja stolarije i rješavanje toplinskih mostova
Loše ugrađena stolarija i neadekvatno riješeni detalji oko balkona i prozora stvaraju toplinske mostove i kondenzaciju. Kvaliteta gradnje tu se najbolje očituje. Zatražili smo detalje o tome na što izvođač mora paziti pri ugradnji prozora.
RAL ugradnja i prekid toplinskog mosta
„Prozor propušta na spoju, a ne kroz staklo. Zato je ključna RAL ugradnja, gdje se spoj brtvi u tri razine: paronepropusnom trakom s unutarnje strane da vlaga iz stana ne uđe u spoj, paropropusnom s vanjske da ono što ipak uđe može izaći, i toplinskom izolacijom između. Ugradnja samo na poliuretansku pjenu izgleda jednako, a nakon dvije zime dobijete kondenzaciju i plijesan oko okvira. Tip profila bira se prema objektu, lokaciji i budžetu pa se kombinira PVC i aluminij, ali trostruko staklo i RAL ugradnja su standard bez iznimke. Uz to, balkonska ploča mora imati prekinut toplinski most, inače hladan beton ulazi u grijani prostor i unutra stvara trajnu hladnu točku na kojoj se skuplja vlaga“.
Dokumentacija i tehnički detalji koje kupci trebaju tražiti
Kada kupac uđe u dovršen stan ili gleda projekt u izgradnji, važno je znati koje tehničke detalje ili dokumentaciju treba tražiti od developera kako bi bio siguran da ne kupuje šminku na lošim temeljima.
Fotodokumentacija, garantni listovi i upute za održavanje
„Neka traži ono što se ne vidi, a mora postojati na papiru. Prvo, fotodokumentaciju skrivenih radova, dakle snimljene detalje hidroizolacije, prodora i spojeva prije nego su zatvoreni završnim slojevima. Treba raditi sustavno i ne zbog kupca nego zbog sebe: ako se problem ikad pojavi, odmah znamo gdje tražiti, pa je sanacija ciljana umjesto da se razbija pola stana. Drugo, garantne listove za sve strojarske i elektroinstalacije te dokaz da je napravljeno ispitivanje vodonepropusnosti krova i tlačne probe hidroinstalacija. Treće, uputu za održavanje zgrade, dakle što se održava, na koji način i koliko često, jer zgrada bez toga postaje skupa već u prvih nekoliko godina“, navodi građevinski stručnjak Saša Perko.
Utjecaj loše izolacije i krova na troškove održavanja
Kupci često gledaju samo cijenu po kvadratu, pa smo provjerili kako loša izolacija, hidroizolacija i nekvalitetni krov utječu na troškove održavanja i pričuve već u prvih 5 do 10 godina života u zgradi.
Razlika između redovnog održavanja i skupe sanacije
„Ako je zgrada dobro izvedena, u prvih deset godina ne bi trebalo biti izvanrednih troškova, nego samo redovnog održavanja zajedničkih dijelova i vlastitog stana. Tu je česta zabluda da će netko drugi promijeniti silikon na kadi ili utičnicu koju je vlasnik nepravilnim korištenjem izvukao iz zida. Dvije stvari se ipak redovito pojave i nisu razlog za paniku: nakon naknadnog slijeganja terena znaju se javiti mikropukotine na gipskartonskim zidovima i njihovim spojevima s betonskim, što je bazična sanacija, te kalibracija sustava grijanja i hlađenja, koju treba pratiti kroz prve sezone jer se izravno vidi na režijama. Prava razlika nastaje tek ako su izolacija, hidroizolacija ili krov loše izvedeni. Tada više ne govorimo o održavanju nego o sanaciji od nekoliko desetaka tisuća eura, koju kroz pričuvu plaćaju stanari“.
Važnost inženjerskog nadzora i razrada projekta
Kada je riječ o dilemi je li problem u lošim projektima, nekvalitetnim materijalima ili samoj izvedbi na gradilištu, te o važnosti strogog inženjerskog nadzora, naš sugovornik ističe da materijal danas najmanje brine graditelje.
Problem lošeg projekta i izvedbe bez kontrole
„Materijal je danas najmanji problem, na tržištu je sve dostupno i certificirano. Problem su loše razrađen izvedbeni projekt kojeg često niti nema i izvođenje radova bez stvarne kontrole. Kada u projektu nema razrađenog detalja spoja ili nekog sidrenja, odluku na kraju donosi majstor na gradilištu, bez proračuna i bez da to itko poslije provjeri. Zato je stručni nadzor presudan, ali samo ako je stvaran: kod nas gradilište obilazi vlastiti tim nadzornih inženjera, od jednom tjedno na koordinaciji do svakodnevno, ovisno o fazi i složenosti gradilišta. Dok god je moguće da se završno izvješće potpiše bez da je itko doista pogledao kako su izvedeni ključni detalji, kvaliteta ostaje stvar savjesti pojedinca, a ne sustava“, upozorio je.
Gradnja prema principima kvalitetnog rješenja
Govoreći o specifičnim materijalima, sustavima izolacije i krovnim rješenjima, Saša Perko – ujedno direktor tvrtke DOMinvest – otkriva kako izgleda gradnja iz perspektive njihovih projekata.
Primjena kvalitetnih rješenja u praksi
„Većinu tehničkih rješenja spomenuo sam kroz ranije odgovore, pa ih neću ponavljati: svode se na to da ne štedimo na slojevima koje kupac nikada neće vidjeti. Razlika se ipak najviše vidi u odlukama koje donosimo na razini projekta, a ne na gradilištu. Grijanje i hlađenje kod nas je uvijek na dizalici topline s podnim grijanjem, dok dio investitora i dalje ugrađuje bojlere, pa su režije za grijanje kod naših stanara barem dvostruko niže. Projekte vodimo prema što zelenijem rješenju i prema tome da što više parkirnih mjesta bude u garaži, a ne na otvorenom. Elementi za prekid toplinskog mosta ugrađuju se bez iznimke, hidroizolaciji posvećujemo najviše pažnje od svih radova, a tlocrte radimo tako da je svaki kvadrat iskoristiv, umjesto velikih hodnika i prostorija koje nitko zapravo ne koristi“, istaknuo je.
Pristup tvrtke DOMinvest u objedinjenom vođenju projekata
Za kraj, osvrnuo se na činjenicu da mnogi developeri danas samo unajmljuju najjeftinije podizvođače, dok njegova tvrtka zauzima drukčiji pristup objedinjavanjem projektiranja, građenja i vođenja radova.
Odgovornost i upravljanje projektom od početka do kraja
„Unutar grupe projektiranje radi DI plan, gradnju DOMinvest, a razvoj projekata DOMinvest development. To ne znači da svaki zanat izvodimo vlastitom operativom, nego da smo za svaki projekt mi odgovorni i da njime upravljamo, od prve linije projekta do primopredaje ključeva. Razlika je u tome što kod nas ne postoji situacija u kojoj projektant krivi izvođača, izvođač projektanta, a kupac ne zna kome se obratiti. Bit ću iskren, danas sam na gradilištu rjeđe nego bih volio jer me razvoj grupe i projekata odvlači, ali unutar grupe imamo petnaestak inženjera gradilišta koji taj posao rade bolje nego bih ga ja radio, i u njih imam puno povjerenje“, zaključio je Saša Perko, najavivši da su im u pripremi četiri nova projekta – ukupno tristotinjak stanova, manje naselje od dvadesetak kuća te poslovna zgrada za medicinsku djelatnost od oko 10.000 m2 GBP-a.
